৮তলার ভবন হবে ৪তলা

এলাকাভিত্তিক জনঘনত্ব বিন্যাস, নগরজীবন রেখা, ট্রানজিটভিত্তিক উন্নয়ন, নাগরিক সুযোগ-সুবিধার মানদণ্ড প্রণয়ন, ব্লকভিত্তিক উন্নয়ন ও উন্নয়ন স্বত্ব বিনিময়— সবমিলিয়ে রাজধানী ঢাকার সমস্যাগুলো কমিয়ে পরিকল্পিত শহর গড়ার লক্ষ্যে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) গেজেট আকারে প্রকাশিত হয়েছে।

রাজউক বলছে, শহরের বাসযোগ্যতা নিশ্চিত করতে নাগরিক সুবিধাদি ও পরিষেবার বিপরীতে জনসংখ্যা নির্ধারণ করে শহরের সার্বিক পরিকল্পনা প্রণয়ন করা হয়েছে। সেক্ষেত্রে কোন এলাকার উন্নয়নে কতটুকু অনুমোদন দেওয়া হবে, তা নির্ভর করবে ওই এলাকার সুবিধাদি প্রাপ্তির ওপর।

এমন সিদ্ধান্তের ফলে রাস্তার প্রশস্ততা যতটুকু, ভবনের ব্যবহারযোগ্য স্পেসের পরিমাণও সেই অনুপাতে হবে। আগে যেখানে প্রশস্ত রাস্তা না থাকলেও ৮/১০ তলা ভবন করা যেত, এখন সেখানে অনুমোদন পাওয়া যাবে ৪/৫ তলার। এ কারণে স্বল্প প্রস্তের রাস্তার পাশের জমির মালিকরা ক্ষতিগ্রস্ত হতে যাচ্ছেন। সেই সঙ্গে আবাসন বা ডেভেলপার কোম্পানিগুলো ব্যাপকভাবে ক্ষতির সম্মুখীন হতে যাচ্ছে— মনে করছেন সংশ্লিষ্টরা।

নতুন ড্যাপ অনুযায়ী, ঢাকায় ভবনের উচ্চতা নির্ধারিত হবে সংশ্লিষ্ট এলাকার নাগরিক সুবিধা ও সড়কের প্রশস্ততা অনুযায়ী। যেসব এলাকায় প্রশস্ত রাস্তা ও নাগরিক সুবিধা যেমন- পার্ক, উন্মুক্ত স্থান, খেলার মাঠ, পয়োনিষ্কাশন ব্যবস্থাসহ অন্যান্য সুবিধা বেশি থাকবে সেসব এলাকায় বেশি উচ্চতার ভবন নির্মাণ করা যাবে। সেক্ষেত্রে ভবনের উচ্চতা নিয়ে বাধা থাকবে না। অন্যদিকে, যেসব এলাকায় বা প্লটের সামনে প্রশস্ত রাস্তা নেই সেসব এলাকার ভবন নির্মাণে বিভিন্ন ধরনের শর্ত বেধে দেওয়া হয়েছে নতুন ড্যাপে। প্লটের সামনে প্রশস্ত রাস্তা কম হলে সেসব ভবন নির্মাণে মানতে হবে ড্যাপের নতুন নিয়ম। এর মানে পাঁচ কাঠার একটি জমির সামনে যদি প্রশস্ত রাস্তা না থাকে তাহলে সেখানে চারতলা ভবন নির্মাণের অনুমতি পাওয়া যাবে। আগে একই পরিমাণ জমিতে আটতলা ভবন নির্মাণের অনুমতি পাওয়া যেত।

নতুন ড্যাপে ১২ থেকে ১৬ ফুট পর্যন্ত রাস্তার পাশে ফ্লোর এরিয়া রেশিও (ফার) ধরা হয়েছে ১.৭৫ অর্থাৎ এমন প্রশস্ত রাস্তার পাশে পাঁচ কাঠার প্লটে পার্কিংসহ পাঁচতলা ভবন নির্মাণ করা যাবে। এমন হিসাব বিশ্লেষণ করে দেখা গেছে, নতুন ড্যাপে ৬ থেকে ৮ ফুট প্রশস্ত রাস্তার পাশে ফ্ল্যাটের ফার ধরা হয়েছে ১.২৫। ৮ থেকে ১২ ফুট প্রশস্তের রাস্তার ফার ১.৫, ১৬ থেকে ২০ ফুট প্রশস্ত রাস্তার ফার ২, ২০ ফুট রাস্তার ফার ২.৫, ৩০ ফুট রাস্তার ফার ৩, ৪০ থেকে ৬০ ফুট রাস্তার ফার ৩.৫ থেকে ৩.৭৫ ধরা হয়েছে। ফলে পাঁচ কাঠার একটি জমিতে আগে আট ও দশতলার নকশা পাওয়া যেত এখন পাওয়া যাবে পাঁচতলার।

অর্থাৎ প্লট বা জমির সামনের রাস্তা যত প্রশস্ত হবে সেখানে ফ্লোর স্পেস বেশি হলে ভবনের উচ্চতাও বাড়ানো যাবে। রাস্তার প্রশস্ততা কম হলে ভবনের ফ্লোর সংখ্যা কমিয়ে দেওয়ার বিধান রাখা হয়েছে ড্যাপে। আগে এমন বিধান ছিল না। ফলে আগের চেয়ে কম ফ্লোরের অনুমোদন পাওয়া যাবে। এ কারণে নতুন ড্যাপে কম প্রশস্তের জমির মালিকদের পাশাপাশি ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছেন আবাসন ব্যবসা-সংশ্লিষ্টরা।